<!--[if gte mso 9]> 800x600 <!--[if gte mso 9]> Normal 0 21 false false false UK X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4 <!--[if gte mso 9]> <!--[if gte mso 10]> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Обычная таблица"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}

Кабінет Мiнiстрiв передав на розгляд Верховної Ради проект Закону "Про ринок земель" №9001-1. Законопроект, як вказано в пояснювальній записці до документа, покликаний завершити створення ринкових умов для залучення земельних ділянок сiльськогосподарського призначення в економічний обіг.

Нагадаємо: чинний до кінця 2011 року мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення був пов’язаний із відсутністю законів про земельний кадастр та про ринок землі. У Кабміні розраховують, що Рада зробить крок назустріч президентській ініціативі щодо формування ринку земель з 2013 року і схвалить законопроект про ринок землі в першому і другому читаннях до кінця поточного року. Ухвалений раніше Закон "Про Державний земельний кадастр" за винятком деяких положень набуває чинності з 1 січня 2012 року.

Чимало експертів наголошують на тому, що ухвалення відповідних законопроектів та зняття мораторію на продаж сільгоспземель допоможе спрямувати ринок землі у цивілізоване, правове русло, ліквідувати в цій сфері тіньові схеми, більшість із яких пов’язані саме з обходом мораторію. Як підкреслює президент Асоціації "Земельний союз України" Андрій Кошиль, мета законопроектів про земельний кадастр і ринок землі – вивести операції з сільгоспземлями з тіні та забезпечити контроль держави за процесами, що відбуваються. Він наголошує, що за час дії мораторію пройшла «тотальна тінізація обігу сільгоспземель» – в обхід мораторію використовувалися різні схеми купівлі-продажу. На думку експерта, така ситуація призводить до зниження інвестиційної привабливості українського аграрного сектору, до того, що інвестори не хочуть спрямовувати кошти в село.

Правники вказують і на те, що мораторій на продаж земель, що  забороняє майже семи мільйонам наших громадян розпоряджатися своїми земельними ділянками, прямо суперечить ст. 41 Конституції України, в якій закріплене право громадян вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Втім, чимало фахівців все ще сумніваються в необхідності зняття мораторію – принаймні в найближчі роки, до того часу, поки в регулюванні земельних відносин не буде наведено порядок.

Незважаючи на неоднозначність ситуації з підтримкою розблокування ринку землі як у політикумі (негативне ставлення до відміни мораторію союзників регіоналів – «литвинівців» та комуністів – відоме давно), так і серед громадськості, ймовірність того, що вільний обіг земель сільгосппризначення буде запроваджений найближчим часом, досить висока. Головне тут, щоб ринок земель став легальним, прозорим і щоб почали вирішуватися проблеми, що накопичувалися десятиліттями.

Власне, як наголошують у Держкомземі, саме на це і спрямований зареєстрований у парламенті законопроект про ринок земель. Документ передбачає створення єдиного порядку підготовки до продажу та продажу земельних ділянок, прав оренди на них на аукціонах, встановлює єдині правила та обмеження обігу земельних ділянок на ринку.

Щодо обмежень. По-перше, документ встановлює максимальну площу земельної ділянки, яка може перебувати у власності однієї особи. Зокрема, на Полiссi така норма становить 1,5 тис. га, у лісостепу – 1,75 тис. га, у степу – 2,1 тис. га, у карпатській гiрськiй області – 900 га, у кримській гiрськiй області – 1,1 тис. га. В інших регіонах розмір земельної ділянки в одних руках не повинен перевищувати 2,1 тис. га. Водночас загальна площа земельних дiлянок може перевищити граничний максимальний розмiр у випадку успадкування землi.

По-друге, вiдповiдно до законопроекту землi сiльгосппризначення мають право купувати лише громадяни України, фермерськi господарства, держава в особi центрального органу влади з питань земельних ресурсiв або територiальнi громади.

Документ передбачає, що iноземнi особи не матимуть права власностi на сiльгоспземлю. При цьому юридичнi особи з іноземною часткою статутного капiталу понад 10%, якi володiють земельними дiлянками, зобов’язані здiйснити процедуру вiдчуження землi, інакше вона вилучатиметься в судовому порядку i передаватиметься в державну власнiсть.

Законопроект також забороняє вносити право на земельну дiлянку до статутного капiталу. Водночас власники зможуть використовувати право оренди ділянки як застави за кредитом.
Як зазначається в законопроектi, переважне право на придбання земельної дiлянки сiльгосппризначення мають держава, органи мiсцевого самоврядування, орендар чи користувач цiєї землі, власники сумiжних дiлянок. Для реалізації такої переваги власник земельної дiлянки, що має намiр її продати, зобов'язаний повiдомити про це, опублiкувавши вiдповiдне оголошення в друкованих ЗМI за мiсцем розташування землi, при цьому вказати цiну й умови продажу. Суб'єкт права на переважну купiвлю  впродовж одного мiсяця пiсля опублiкування може заявити про свiй намiр купити дiлянку.

Законопроект також передбачає, що термiн дiї договору про надання права користування чужою земельною дiлянкою не може бути меншим, нiж 20 рокiв, а для землi державної або комунальної власностi – не повинен перевищувати 50 рокiв.

Впливовим гравцем на ринку землі стане держава: створюється державний земельний банк, що консолідуватиме неприватизовані землі. Як наголошує заступник голови Держземагентства України Микола Калюжний, це дозволить розв’язати проблему невикористання великих площ земель виморочної спадщини, незатребуваних з різних причин паїв. Після схвалення закону власником цих земель стане держава.
Даючи оцінки законопроекту, аналітики демонструють різні підходи до найбільш резонансних його норм. Серед таких, без сумніву, заходи, покликані попередити спекуляції на ринку землі та не допустити обезземелення українських селян. Йдеться про заборону на володіння землею іноземців, обмеження площ землі у власності, а також високе мито при перепродажу землі в перші 10 років.

Партнер юридичної фірми "Ільяшев і Партнери" Максим Копейчиков припускає, що на практиці механізми обмежень на придбання землі, які пропонуються законом, можуть виявитися недостатньо дієвими: жорсткість відповідних норм нівелюється тим, що, по суті, через пов’язаних осіб буде можливо купувати значні обсяги земельних наділів.
Як достатньо ризиковану в українських реаліях розглядає законодавчу ініціативу дозволити закладати в іпотеку право оренди екс-глава Держкомпідприємництва Олександра Кужель. «Орендар заклав пай, не зміг повернути кредит, що далі? Що робити власникам паю? Це може бути повторенням приватизації 90-х років», – попереджує вона.

Зі свого боку старший аналітик інвесткомпанії Dragon Capital Тамара Левченко вважає пропоновані законопроектом механізми контролю цілком дієвими. "Очевидно, що це спрямовано на недопущення спекуляцій. І влада хоче залишити працювати на цьому ринку саме виробників аграрної продукції, а не будь-які фінансові організації, – пояснює експерт. – Фактично гравці ринку – це громадяни України, фермери. Причому статус фермера оновлений президентом: ним може бути тільки людина з аграрною освітою, що не менше п’яти років пропрацювала в сільському господарстві".

Втім, деякі експерти дивляться на заплановані обмеження без оптимізму. Так, глава аналітичного відділу Eavex Capital Володимир Дінул прогнозує, що багато компаній змушені будуть переглянути свою юридичну структуру, щоб переконатися, що іноземні юридичні особи, багато з яких котируються на закордонних фондових біржах, не є безпосередніми акціонерами в українських операційних компаніях. "В цілому ми вважаємо, що цей законопроект, швидше за все, буде мати негативний вплив на українських сільгоспвиробників", – додає він.
Водночас, наприклад, Тамара Левченко переконана: для великих сільгоспкомпаній, акції яких торгуються на міжнародних біржах, після прийняття закону про ринок земель ситуація особливо не зміниться. Ці компанії, як пояснила експерт, є юридичними особами і, згідно із запропонованим проектом, не матимуть доступу до торгів, а продовжуватимуть орендувати землю.
Не менший інтерес експертів та зацікавлених сторін викликають норми, що дозволяють зафіксувати на законодавчому рівні черговість права викупу землі, що надзвичайно важливо для подальшого цивілізованого функціонування ринку. Це повинно гарантувати недопущення скупки окремих ділянок на кордоні чи посеред великих землеволодінь з метою спекуляцій при її перепродажу реальному бізнесу.

При цьому аграрії висловлюють занепокоєння щодо можливих проблем із реалізацією першочергового права на купівлю, в першу чергу фінансових: за існуючих невисоких закупівельних цін на зерно не факт, що фермери зможуть акумулювати достатньо коштів для купівлі землі. "Можливостей для купівлі не створено: є й юридичні обмеження, й економічні, – наголошує директор інформаційно-ресурсного центру "Реформування земельних відносин в Україні" Максим Федорченко. – У фермерів вимивають кошти, а покупки за рахунок кредитів малоймовірні, враховуючи високі ставки. У таких умовах я не бачу, хто буде купувати".

Окрім цього, фахівці вказують на ризик виникнення корупційних чи спекулятивних схем саме в контексті норм про консолідацію земель, коли потенційні покупці і продавці будуть змушені домовлятися з особами, які мають першочергове право викупу землі, і купувати у них відмову від виняткових прав на ділянку. В цьому ж контексті експерти відзначають небезпеку встановлення, за визначенням Максима Федорченка, невиправдано великої ролі держави, що створюватиме для земельних чиновників "простір для маневру".

"Держземагентство – орган ліцензування, він займається підготовкою лецітаторів (ведучих торгів. – Ред.), землеоцінщиків, він же відає землею сільгосппризначення, розпоряджається і відчужує її. При таких вихідних даних велика ймовірність виникнення корупції і того, що держава, користуючись своїм переважним правом, зможе формувати великі масиви землі на користь зацікавлених осіб", – застерігають у центрі "Реформування земельних відносин в Україні".

Окрім низки названих аспектів, слід враховувати і загальні моменти, що виникають в контексті досить близької перспективи розблокування ринкового обігу сільгоспземель. Фахівці цілком логічно вказують на проблеми, що можуть виникнути внаслідок поспішного скасуванням мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.
По-перше, уряд розраховує на прийняття Закону "Про ринок земель" раніше, ніж буде проведена інвентаризація українських чорноземів – навряд чи варто детально зупинятися на питанні, скільки колізій та економічних конфліктів може спровокувати такий підхід.

По-друге, закону про ринок земель недостатньо для проведення ефективної земельної реформи. Серед нормативних актів, покликаних забезпечити цивілізований продаж земель, варто назвати закон про збереження родючості земель, закон про консолідацію земель, про оренду земель та інші ініціативи, які допоможуть забезпечити ефективне проведення реформи.