Практично кожен громадянин України хоча б раз в житті стикався з необхідністю отримати довідку про технічну інвентаризацію в бюро технічної інвентаризації (БТІ). Сьогодні, як відомо, в ньому здійснюються всі угоди щодо нерухомості.

Зауважимо, що найчастіше претензії в громадян до БТІ виникають з приводу проведення технічної інвентаризації. Сьогодні, коли вся документація ведеться в цифровому вигляді, постає закономірне питання: чому для отримання довідки потрібен тиждень, адже йдеться про пошук потрібного запису в базі та його друк на принтері? Безперечно, ринок нерухомості значно зріс, відповідно збільшилася й кількість звернень до БТІ.  Проте головною проблемою, на думку фахівців, є те, що бюро технічної інвентаризації є монополістом у цій сфері, а отже, ніхто, крім них, витяг з реєстру та техпаспорт приміщення або будівлі не оформить.

Українцям обіцяють спрощення процедури видачі технічних довідок і реєстрації права власності на нерухомість – на бюро чекає модернізація. З 1 січня 2012 року функції реєстрації прав власності або інших прав на нерухоме майно виконуватиме Державна реєстраційна служба України. За БТІ залишається здійснення функції технічної інвентаризації приміщень. Після впровадження нововведень БТІ позбудеться 40% нинішніх повноважень. Основним завданням відомства залишиться лише виконання креслярських робіт.

Також продовжується обговорення можливості створення приватних структур, які виконуватимуть функції БТІ – наразі в Україні вже працює декілька таких структур: у Полтаві, в Миргороді, Запоріжжі. Слід зазначити, що комунальні БТІ підпорядковуються місцевій владі і сплачують до місцевих бюджетів багатомільярдні суми, тоді як приватні БТІ платять податок на прибуток до держбюджету.

Міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолій Близнюк повідомив про намір запропонувати нову систему, в якій не тільки БТІ, але й інститути з відповідними можливостями, і приватні підприємці, які захочуть займатися цим бізнесом, зможуть це робити. У Мінрегіонбуді повідомляють, що роботу вже розпочато, нині йде підготовка необхідних нормативних актів. Головною метою реформи влада називає демонополізацію послуг бюро технічної інвентаризації.

У свою чергу фахівці Української асоціації бюро технічної інвентаризації «Укртехінвентаризація» провели аналітико-правовий аналіз, який показав, що реформування порядку реєстрації прав власності на нерухомість призведе до негативних наслідків. Серед них – загроза достовірності й точності інформації (реєстрації) на об’єкти нерухомості всіх форм власності, що, у свою чергу, створює можливості для шахрайства й рейдерського захоплення майна. Окрім цього, чинним законодавством не передбачено проведення технічної інвентаризації БТІ перед укладанням угод про відчуження нерухомого майна, що також може призвести до збільшення кількості шахрайських схем з нерухомістю та полегшити їх реалізацію. Нарешті, неузгодженість і невстановлення чітких вимог законодавства до захисту конфіденційної інформації, яка відображається в електронній системі державних органів, призведе до незахищеності інформаційної системи реєстрації прав.

На думку директора Всеукраїнської асоціації БТІ Дмитра Павленка, процедура реєстрації майнових прав на нерухомість з січня 2012 року може викликати паніку на ринку житла. «Змінюється процедура реєстрації права власності на нерухомість. Потрібно буде реєструвати все ще раз. Платити за це гроші. Крім того, на сьогоднішній день ми реєструємо право власності, а з 2012 року будемо реєструвати акт (документ, папірець). Процес передачі прав власності буде розширений і ускладнений», – пояснив експерт. Він також вважає, що місцеві бюджети втратять кошти, які вони мають від БТІ, а це 30% бюджету.

З ним солідарний директор КП «Сумське міське БТІ» Борис Афанасьєв. На його думку, нововведення в українських реаліях піднімуть корупцію до неймовірних масштабів. «Держава вже віддала в приватні руки процеси ліквідації. Ні для кого не секрет, що в цій сфері безліч відкатів. Ніхто не контролює процес незалежної оцінки. А в БТІ працює система внутрішнього контролю, діє система ISO: 9000», – говорить він.

За словами фахівця, новий реєстраційний орган не залежатиме ні від органів місцевого самоврядування, ні від МінЖКГ, ні від Держкомзему. Його база даних на початковому етапі буде складатися з інформації, яку БТІ почали надавати з 2003 року, коли був створений держреєстр. «Складається враження, що комусь вигідно під шумок реформування розправитися з БТІ, щоб спрямувати грошові потоки в потрібне русло. Одних повноважень нас позбавили офіційно. З іншими поки немає ніякої конкретики. Все схоже на те, що нам цілеспрямовано створюють такі умови, щоб ми з часом пішли з ринку послуг. Чому ми, госпрозрахункове підприємство, яке живе за рахунок свого прибутку і має більш ніж піввіковий досвід роботи, повинні залишитися за бортом? Кому тільки від цього стане краще?» – запитує він.

Юристи та експерти у сфері нерухомості по-різному оцінюють намічені нововведення, відзначаючи як переваги, так і недоліки реформування.

Отже, до переваг нового порядку реєстрації нерухомості можна віднести те, що, по-перше, реєстрація прав на земельні ділянки та прав на будівлі / приміщення здійснюється одним органом і в одному реєстрі, по-друге, уточнено перелік документів, на підставі яких отримують свідоцтва про право власності. Перелік підстав для відмови в реєстрації скорочено всього до двох пунктів: із заявою звернулася неналежна особа або в держреєстрі відсутні відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їхнє обтяження.

Серед недоліків експерти називають неврегульованість питання щодо технічної інвентаризації будівель / приміщень, яка буде ніби і не потрібна, але ризик зіткнутися з БТІ залишається. Окрім цього, єдиний архів існує лише в паперовому вигляді: щоб перевести всі інвентарні справи в електронний вигляд, потрібно дуже багато часу й мільярди. Держреєстр залишається непрозорим, оскільки доступ до системи залишається закритим для основної частини населення і учасників ринку нерухомості. Проблемною видається й норма, за якою право власності на нерухомість виникатиме тільки після держреєстрації, яка здійснюється у строк до 14 робочих днів. Тобто покупець, сплативши чималі гроші за нерухомість, повинен ще три тижні нервувати з того приводу, чи зареєструють, чи знайдуть якісь незбіги, помилки тощо.

Як підсумовує народний депутат Олександр Чорноморов, якщо Мін’юст візьме на себе функції з технічної інвентаризації, «то зросте і так чимала вартість послуг; погіршиться якість послуг; неясно, як буде відбуватися передача документів від одного господарюючого суб’єкта іншому і що буде повертатися на місце, а також в якому вигляді; можливостей для шахрайства буде в рази більше, оскільки в приватних структурах за гроші можна отримати будь-який документ (відповідно, істотно зростає корупційна складова); побоювання громадян, що в них заберуть квартири, отримають підґрунтя; зростуть додаткові передумови для рейдерських захоплень підприємств; місцеві бюджети втратять мільярди гривень, які підуть у приватну кишеню».

Представники БТІ вважають, що у змінах до закону абсолютно не враховано досвід роботи вітчизняних БТІ і зроблена спроба перейняти досвід чужий (зокрема Німеччини, Росії, Грузії та Естонії).

Найсуттєвіша з висловлених до Мін’юсту претензій – фактичне збільшення відповідно до нової редакції закону кількості органів, так чи інакше задіяних в оформленні права власності на нерухомість. Їхня кількість збільшується до чотирьох, у ланцюжок оформлювачів потрапляють приватні структури, чия ліцензована державою діяльність полягатиме в складанні «індексних кадастрових карт», і нотаріуси. Відповідно, збільшаться тимчасові й матеріальні витрати власників на оформлення своєї нерухомості, кількість їхніх обов’язків щодо оформлення.

Слабким місцем є названі норми закону, що дають право кожному, хто має вищу юридичну освіту, працювати реєстратором майбутнього державного реєстру прав. На думку представників БТІ, для такої роботи недостатньо пройти співбесіду в «теоретиків» з Міністерства юстиції, а необхідний багаторічний досвід.

Отже, які кроки необхідні для проведення ефективної та корисної реформи? Голова Української асоціації БТІ «Укртехінвентаризація» Л. Черненко вважає, що для збереження єдиної системи реєстрації прав та технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, а також з метою захисту громадян від зловживань і додаткових витрат при оформленні угод вкрай необхідно прийняти Закон «Про облік та технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна» та призупинити на один рік дію Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень», Постанови Кабінету Міністрів від 22 червня 2011 р. №703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру прав на нерухоме майно».

У зв’язку з цим Українська асоціація БТІ «Укртехінвентаризація» звернулася до Кабінету Міністрів з пропозицією створити комісію для вдосконалення роботи з реєстрації прав та технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна за участі представників органів місцевого самоврядування, місцевої виконавчої влади, податкової служби, Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ, а також керівників БТІ.

Директор компанії «Правовий захист БТІ» Д. Павленко зауважив, що в наших реаліях понад 90% підприємств БТІ мають форму комунальної власності. «Також є державні і республіканські, тому переведення усіх БТІ в приватну форму вже на цій підставі неможливе, оскільки кожне БТІ має свій архів, який є власністю підприємства або громади. Це перше. Крім того, є трудові колективи БТІ, сформувався механізм роботи та обслуговування своєї територіальної зони. Переведення всіх БТІ та комунальної форми власності в приватну неможливе навіть теоретично. Тут, навпаки, існує певна проблема узаконення усталеної системи тих БТІ, які існують на сьогодні, оскільки є проблема в тому, що фахівців, які працюють у БТІ, не готує жоден навчальний заклад. А згідно з нашим законодавством усі питання, пов’язані з отриманням освіти, з підвищенням кваліфікації, потрібно вирішувати тільки у вузах, які входять у систему вищої освіти. У жодному вузі немає подібних спеціальностей. Тому, скажімо, переводити ті БТІ, які є, з комунальної власності в приватну неможливо, а створювати нові – ресурсів трудових фізично не буде…» – пояснює експерт.

На думку макіївського міського голови А. Мальцева, у всій діяльності БТІ найголовнішим є архів, який сьогодні перебуває там. Це найцінніше, що сьогодні є в БТІ. Воно має залишатися за територіальною громадою, залишатися об’єктом комунальної власності. Зайого словами, користування комерційних структур архівом має бути платним на користь місцевого бюджету.

Тим часом на зборах Асоціації міст України 15 вересня було прийнято одноголосне рішення про необхідність закріплення повноважень з технічної інвентаризації за місцевою владою та звернення з цього приводу до президента. Під даним зверненням вже поставили свій підпис близько 150 міських голів.

Зарубіжний досвід

Одну з найбільш вдалих реформ радянської системи БТІ, на думку фахівців у сфері нерухомості, здійснено в Грузії. Тут було створено Національне агентство громадського реєстру (НАГР) при Міністерстві юстиції, на яке покладено ведення реєстрів прав на нерухоме майно, регістра про накладення арешту на майно, податкової застави / іпотеки, заставних прав на рухоме майно (крім механічних транспортних засобів); облік кадастрових даних про нерухоме майно; забезпечення доступності інформації про зареєстровані права та правовстановлюючі документи. Функціонування НАГР та Агентства цивільного реєстру (АЦР) значно спростило бюрократичні процедури. Були скасовані всі інші органи громадського або цивільного реєстру, в тому числі БТІ, земельний кадастровий департамент, ВВІРи тощо.

Реформа громадського реєстру, проведена в Грузії, є не тільки наочним прикладом успіху в боротьбі з корупцією, а й прикладом реформ, які можуть підвищити активність населення країни в приватному секторі.

Показовим є також приклад Естонії, яка виходила з тих самих стартових умов, що й Україна, але, на думку фахівців, вже змогла створити «з нуля» надзвичайно ефективне законодавство у сфері реєстрації майнових прав. Естонські Закони «Про речове право», «Про кріпосну книгу» та «Про кадастр» визнаються світовими компаративістами одними з найдосконаліших з існуючих у світі правових актів відповідної тематики. Як результат, в Естонії поки формалізовано, тобто занесено у відкриті реєстри та кадастри, 97-98% наявної землі та нерухомості (щодо інших тривають судові спори). Таких показників малонаселена Естонія з невеликою територією досягла за 17 років.

Отже, підсумовуючи сказане та прогнозуючи ймовірний розвиток подій, зазначимо: варто прислухатися до застережень тих експертів, які попереджають про проблему допущення до технічної інвентаризації приватних структур, що може спричинити зростання кількості випадків шахрайського відчуження майна та рейдерських захоплень житла. Поряд із цією проблемою, що пов’язана зі спрощенням доступу до архіву інвентаризаційних справ, може постати проблема обміну даними з архівів різних структур, які тепер функціонуватимуть на ринку. Нарешті, при перегляді тарифів на послуги БТІ ймовірна досить тривала й жорстка процедура, в якій візьмуть участь управління Антимонопольного комітету та інші структури. Проте поки що невідомо, як складатиметься тариф для приватних структур, послуги яких, як правило, оцінюються вище.