Про видавництво Передплата Наука Реклама Розповсюдження Звітність ПартнериМедіа Контакти RSS RRS | Додати в вибране в избранное |
Издательский дом

Реформування житлово-комунальної галузі: зарубіжний досвід й українські реалії

Реформування житлово-комунальної галузі: зарубіжний досвід й українські реаліїПрезидент взяв під особистий контроль реформу житлово-комунального господарства, яку безуспішно намагалися провести його попередники. Поки що внаслідок низки акцій протестів розгляд Житлового кодексу знято з порядку денного парламенту, проте очевидно, що так чи інакше до нього доведеться повернутися.

 

Загальний стан житлового фонду та комунікаційних мереж в Україні можна оцінити як незадовільний. З кожним роком збільшується кількість будинків, що потребують капітального ремонту; близько 33% ліфтового господарства вже працює понад 25 років, 26% водопровідних мереж – відпрацювали свій експлуатаційний термін, 34% каналізаційних мереж, 49% магістральних і 43% теплових мереж – у аварійному стані.

Через аварійний стан більшості тепломереж тепловтрати під час транспортування тепла можуть досягати 40%. Тобто у зимовий період майже половина тепла гріє підземні труби та повітря на вулиці, а не будинки та квартири. Проте, незважаючи на низьку якість житлово-комунальних послуг, тарифи на них продовжують постійно зростати. Це викликає справедливе незадоволення жителів багатьох міст, які змушені пересуватися засніженими вулицями взимку, користуватися аварійним громадським транспортом та спостерігати сміттєзвалища біля своїх будинків.

Та й про яку якість може йти мова, якщо й досі немає загальноприйнятих стандартів утримання прибудинкових територій та надання послуг?

Більшість викладених вище проблем спричинені тим, що держава монополізувала ринок комунальних послуг, при цьому не надто дбаючи про якість та рентабельність. У випадку відсутності вибору населення змушене буде сплачувати за послуги навіть в декілька разів завищену ціну, яка зовсім не відповідає якості.

Процес реформування житлово-комунального господарства свого часу пережили всі розвинуті країни світу. Звертаючись до досвіду Європи, можна виокремити різні моделі управління житлом. Модель, за якою реформувалося ЖКГ Чехії, передбачала, що мешканці можуть приватизувати лише власні квартири. В той же час вся будинкова інфраструктура продавалася окремому власнику – юридичній чи фізичній особі, яка відповідала за підтримання будинку в належному стані. Цей власник, з одного боку, надає мешканцям послуги з утримання будинку та прибудинкових територій, з іншого – є представником їхніх інтересів у стосунках з постачальниками води, тепла, газу, електроенергії. Таким чином, перед мешканцями не ставилася вимога бути повноцінними співвласниками будинку, що мають не лише права, а й обов'язки. Їхнє зобов'язання – лише своєчасно сплачувати за комунальні послуги. Тарифи при цьому встановлюють ті, хто їх надає, за погодженням із владою.

Інша модель – її на пострадянському просторі вдало запровадила Естонія – передбачає перехід у власність мешканців не тільки квартир. Вони стають співвласниками всього будинку з відповідними можливостями і обов'язками. Саме їм потрібно створити наглядові комітети та призначити управлінців, які вирішують усі питання, пов’язані з утриманням будинку та захистом їхніх інтересів у відносинах із постачальниками послуг.

Обидві моделі мають переваги і недоліки, але їхнім позитивом є те, що вони проведені цілеспрямовано, швидко, з відповідним законодавчим забезпеченням.

  У 1992 році в Україні відбулася приватизація житла.  Наша країна тоді випередила Польщу, Литву. Громадяни отримали від держави безкоштовно житло у власність, однак не перебрали відповідальності за нього. Уже багато років поспіль у нас існує дивний симбіоз – приватна власність на житло та відсутність демократичних, ринкових умов та механізмів, які б забезпечували повноту реалізації прав та обов’язків щодо нього. Не було визначено статус власників квартир як співвласників будинку. Це дозволило місцевим органам влади без згоди власників квартир активно розпродавати горища, підвали, підсобні приміщення житлових будинків.

Відсутність системних дій щодо підвищення якості комунальних послуг з боку держави стимулювала суспільство до пошуку можливостей вирішення проблем власними зусиллями. Мешканці деяких будинків почали самостійно впроваджувати енергозберігаючі технології, встановлювати лічильники на воду, укладати договори на прибирання прибудинкової території та вивіз сміття з приватними компаніями, за власний рахунок проводити ремонти та утеплення під’їздів, благоустрій та озеленення подвір’я, створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Віднедавна й влада активно пропагує створення ОСББ. Адже розвиток об’єднань співвласників багатоквартирних будинків – це  шлях реалізації реформи житлово-комунального господарства в Україні.

У кожному багатоквартирному будинку планують створити об’єднання співвласників. Щоб створити такі об’єднання, на установчих зборах мають бути присутніми половина плюс один власник квартир будинку. Рішення ухвалюється, якщо з цієї частки проголосує дві третини. Решта власників, хоч і не стають членами ОСББ, на плечі якого повністю ляже утримання будинку, мусить прийняти всі його рішення.

Фактично, після того як створюється ОСББ і йому передається технічна документація на будинок, в руках у власників квартир опиняються всі комунальні важелі: вони самі шукають організації, які прибиратимуть прибудинкову територію, ремонтують ліфти, обслуговують внутрішньобудинкові мережі, вивозять сміття. Як значиться у типовому статуті ОСББ, затвердженому ще в 2003 році, це надасть можливість отримувати житлово-комунальні послуги належної якості за обґрунтованими цінами.

До речі, при цьому жеки ніхто не відміняє, просто з’являється можливість домовитися не з ними, а, наприклад, із приватною фірмою, що надає ті ж послуги. При укладанні договорів із обслуговуючими підприємствами ОСББ мають право прописати санкції за порушення його умов, чого не можуть зробити власники окремих квартир. Крім того, діяльність ОСББ може забезпечити суттєву економію при оплаті за комунальні послуги. Адже воно має право надавати в оренду підсобні приміщення (підвали, горища). Також можна брати гроші і від продажу місць для реклами на стінах. Все це теж прописано в тому ж типовому статуті. Серед переваг, на яких передусім наголошує Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, є встановлення лічильників тепла і води, що дасть змогу зекономити.

З початку 2011 року вже утворено 349 нових об'єднань, а станом на 1 березня загалом в Україні функціонувало понад 12 тисяч ОСББ. Відповідно до програми реформування ЖКГ до кінця 2014 року заплановане створення 45 530 ОСББ, що становитиме близько 70% багатоповерхового житлового фонду. Найбільш активними у створенні ОСББ регіонами є Харківська, Одеська, Львівська й Дніпропетровська області. У 2011 році Мінрегіонбуд має намір спрямувати 60 млн. грн. на підтримку ОСББ.

Але житлово-комунальна реформа, спрямована передусім на створення ОСББ, має суттєві юридичні суперечності. Експерти відзначають, що форсування реформ призведе до “підганяння” законодавства вже постфактум. Влада планує ухвалити новий Житловий кодекс. Кодекс вкрай потрібний (якщо зважити, що дотепер ми користуємося радянським), але лише за умови, якщо його статті справді врегульовуватимуть питання щодо забезпечення реалізації права громадян на житло, управління житловим фондом, його утримання та збереження, правовідносини фізичних і юридичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування у житловій сфері, як це задекларовано, а не спричинюватимуть ще більший хаос у царині і не наражатимуть громадян на ризик стати жертвами вправних аферистів.

Поки що у проекті Житлового кодексу не запропоновано механізму реалізації права власності на багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси, що, окрім квартир, включають різноманітні технічні приміщення, комунікації та прибудинкову територію.

Саме з цим діючі ОСББ на практиці мають проблеми. Часто наражаються на ситуацію, коли допоміжні приміщення хтось уже орендує або намагається забудувати частину прибудинкової території. В таких умовах ОСББ не можуть бути повноцінними власниками, їхні ресурсні можливості де-факто обмежені.

        Також триває гостра дискусія щодо того, чи зможуть ОСББ обходитися без послуг управительських компаній. Експерти вважають, що можливість для ОСББ здійснювати управління самостійно доволі формальна, не виключена загроза створення монопольних управительських компаній.

В проекті Житлового кодексу передбачено, що безпосереднє управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією самими його власниками (співвласниками) можливе лише за умови, якщо вони «відповідають вимогам щодо виконавця послуг з управління житлом». А саме виконавець послуг з управління житлом має відповідати спеціальним кваліфікаційним вимогам, встановленим урядом з урахуванням таких критеріїв: кадрове забезпечення; фінансова спроможність та інвестиційний потенціал; відповідна нормативно-правова та нормативно-технічна документація; технологічні вимоги до матеріально-технічної бази. Фактично, для власників житла та їхніх об’єднань буде обов’язковим звертатися за послугами до виконавців послуг з управління житлом, тобто до так званих «керівних компаній».

Якщо метою реформування житлово-комунального господарства є підвищення якості житлово-комунальних послуг, то цього можна досягнути лише через розвиток конкуренції, зокрема у сфері утримання та управління житлом. Деякі експерти прогнозують, що цей вид діяльності буде ліцензованим. На яких принципах держава видаватиме ліцензії, ніхто не знає. Якщо передбачається, що для цього потрібна певна кваліфікація, то в Україні поки що не забезпечена повноцінна підготовка жодного управителя.

Частина експертів зазначає, що не обов’язково запроваджувати ліцензійні умови, адже ринок сам здатний «відсіяти» тих, хто не задовольнить споживача. Будь-яке ліцензування чи інше обмеження доступу до ринку призведе лише до того, що на ринку працюватимуть кілька компаній, що змогли «домовитися» з регулюючими та контролюючими органами – і споживачу знову не буде з кого вибирати. Отже, варто було б забезпечити певний перехідний період, протягом якого б у здорових конкурентних умовах постала ціла низка таких компаній.

  Коли з цією проблемою зіштовхнулися у Польщі, було запроваджено трирічний перехідний період, коли управителі працювали ще без ліцензій. Вони набували відповідної кваліфікаційної, фінансової спроможності. Так можна забезпечити умови для трансформації жеків, що мають певний потенціал, у ринкові управительські компанії, набути відповідних вимог могли б і керівники асоціацій ОСББ.

Звичайно, при створенні ОСББ існує ряд переваг, але не слід забувати і про такі недоліки: відсутні спеціальні державні програми безвідсоткового або пільгового кредитування ОСББ; на ринку відсутня необхідна кількість управительських компаній, які можуть надавати якісні послуги; на момент реєстрації ОСББ витрати на утримання будинку можуть бути достатньо великими, крім квартплати, кожен власник повинен покрити витрати, пов’язані зі спільною власністю; процедура оформлення прибудинкової території у спільну власність є досить бюрократичною та складною; всі витрати, пов’язані з ремонтом будинку, несуть його мешканці; підвищення витрат на утримання будинку призводить до підвищення квартплати; ОСББ зобов’язане вести та подавати бухгалтерську звітність.

Важливим є й те, що якщо мешканці новобудови самостійно не створили ОСББ протягом трьох місяців з моменту здачі будинку в експлуатацію, то ці обов’язки покладаються на власника або замовника будівництва. Також орган місцевого самоврядування має право сам призначити управительську компанію. При цьому жодних конкурсних засад для адміністративного відбору управительських компаній не передбачається. 

В Україні вже простежується така тенденція: забудовники намагаються монополізувати попит і пропозицію, створюючи «кишенькові» ОСББ. Такі «кишенькові» ОСББ обирають таку ж «кишенькову» керівну компанію, яка встановлює тарифи на послуги принаймні в 2-3 рази вищі, ніж в середньому по місту.

Та й формальне зобов'язання держави – провести перший капітальний ремонт після формування ОСББ за бюджетні кошти – експерти називають нереалістичним. Навіть якщо уявити, що в тих чи інших будинках буде проведений капремонт за державний кошт, виникає питання: як збирати кошти на наступні капітальні ремонти, які доведеться робити через п'ятнадцять-двадцять років.

Соціальні наслідки житлово-комунальної реформи фахівці оцінюють негативно, побоюючись, що всі витрати з утримання житлового фонду і прилеглої до нього інфраструктури будуть перекладені на самих громадян. Тож, говорячи про створення ОСББ, доречно згадати прислів'я: "Сім разів відмір, один раз відріж".

Отже, поки що говорити про системний підхід до реформування сектору ЖКГ, на жаль, зарано. Головне в реформуванні – це вдосконалення нормативно-правової бази, а от у чиїх інтересах вона буде вироблена та до чого це призведе, покаже час.

 

ЕКСПЕРТНИЙ ПОГЛЯД:

 

Олексій Кучеренко, екс-міністр з питань ЖКГ (2008-2010 рр.):  

Люди починають розуміти, що сьогодні вони не тільки у своїх квартирах мають вирішувати питання, а є спільні проблеми, які виникають у всьому будинку. Яскраві приклади функціонування ОСББ, як правило, є у нових будинках, в яких живе абсолютно інший контингент. Звертаю увагу – у нових будинках живуть люди, які купили собі житло, вони не отримали його від держави безкоштовно. І сьогодні ці люди розуміють: аби не втратити те, у що вони вклали свої кошти, їм треба займатися своїм будинком.

Також є приклади інших ОСББ – коли старий будинок люди не беруть собі на баланс, але починають хоч якось вирішувати деякі питання: з благоустрою прибудинкової території, приводять до ладу горища, підлоги. Але це так званий «напівфабрикат». Чому я так говорю? Бо якщо перед таким будинком постане серйозне завдання – капітальний ремонт та інвестиція у мільйон гривень (а кожен із старих будинків сьогодні в середньому потребує від мільйона до трьох мільйонів), то ці ОСББ, я переконаний, вже не в змозі будуть вирішити дану проблему. У нас у законодавстві не закладено відповідь на питання, що робити, коли половина власників квартир будинку готові вкладати гроші, а половина – ні.

 

Тетяна Бойко, експерт з питань ЖКГ:

ОСББ не є альтернативою жеку. Воно не є таким по суті, тому що ОСББ – це замовник послуг, а жек – це виконавець. ОСББ саме повинне вирішувати, як йому здійснювати управління цим будинком: чи самому йти шляхом самозабезпечення, наймаючи двірників, сантехніків, чи обрати на конкурсних засадах якусь компанію, яка буде це робити. Це може бути як приватна структура, так і старий жек. В цьому полягає суть та роль ОСББ.

Окремо існують проблеми із відшкодуванням пільг та субсидій. Це теж одна із невластивих функцій для ОСББ, яка нав’язується зараз, але іншого механізму поки немає. Наразі голови ОСББ змушені здійснювати цей розрахунок і організовувати відшкодування пільг та субсидій малозабезпеченим мешканцям. Стратегічно ця проблема може бути вирішена тільки тоді, коли буде система монетизації пільг та субсидій, люди отримуватимуть їх у грошовому еквіваленті, самі будуть розраховуватися за комунальні послуги і це питання буде виведено із житлово-комунального господарства. Якщо брати короткотерміновий період, то повинен бути роз’яснювальний лист про те, що пільги і субсидії поширюються на внески ОСББ так само, як поширюються на тарифи, встановлені обслуговуючими організаціями.

 

 Олександр Сергієчко, директор Інституту міста:

На жаль, у нашій країні така система, що реформи доручають чиновникам. Але вони апріорі не здатні продукувати нові ідеї. В кращому випадку можуть запозичити іноземний досвід, оскільки їздять за кордон та бачать, як там все робиться. Вирішення тарифної проблеми, очевидно, слід довірити науковцям та експертам, кадрам, які здатні запропонувати інші підходи. Видумувати багато не треба, бо Захід давно розробив засоби боротьби з монополізацією. Щодо сфери житла, там все просто: оголошується конкурс, і яка обслуговуюча компанія пропонує кращі умови, та й виграє, 3-5 років обслуговує ці будинки та територію. Те ж саме можна було запровадити у нас, навіть не створюючи шалену кількість ОСББ. Місцева влада сама б могла оголошувати ці конкурси.

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Комментарии:

Оставить комментарий
Наші партнери

                                                         

  

                                                                        

 

              

                                                

  

                                                  Дедал Инфо        

   

                                                                

 

               

Архив номеров Украина Бизнес Ревю Архив номеров Финансовые услуги Архив Альманах финансовых услуг
Архів номерів Архів номерів Архів номерів


Новини видавництва
Анонси
Фото
Відео
Фінансова звітність компаній
Актуальне інтерв`ю
Наукові статті

 


  ОНЛАЙН-ПЕРЕДПЛАТА  
 
 
  
 
 
 

  
 
 

  

 

  


  
   
   

 

 

 

 

  

            
 Oakeshott Insurance Consultants
  
 
  
 
 
 

 
  

  
 

 
МЕДІА-ПАРТНЕРИ


































НБУ курс доллара

НБУ курс евро

НБУ курс рубля


Погода в Киеве

120


Рекламный Украинский Портал. Сайт о полиграфии и рекламе в Украине, интересные новости рекламы

Интернет реклама УБС
Информационный интернет справочник | All-Catalogs.Info
html counterсчетчик посетителей сайта
Рейтинг@Mail.ru